AV. ESRA AYDIN EKİCİ – Kentsel dönüşüm riskli yapıların yenilenmesinde en çok tercih edilen yöntem. Böylelikle taşınmaz maliklerinin risk ihtiva eden evleri çok cüz’i maliyetlerle yenileniyor, müteahhit de bu yenileme için yapacağı masrafı, yaptığı evlerden kendisine kalacak olanları satarak karşılıyor ve iki taraf da kazanmış oluyor.
Bunun yapılabilmesi için de bu sözleşmelerin hem arsa payı karşılığı inşaat hem de kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak resmi şekilde, yani noterde yapılması gerekli. Noterde yapılmayan bu sözleşmeler harfi harfine aynı olsa bile sırf noterde yapılmadığı için geçerli olmuyor ve hak talep edilmesi konusunda taraflar için büyük sorun yaratıyor.
Şimdi taşınmaz sahipleri, müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini noterde yaptı, fakat müteahhit inşaata hiç başlamadı veya başlamasına rağmen yarıda bıraktı diyelim. Bu durumda taşınmaz sahipleri ne yapacak?
Öncelikle taşınmaz sahiplerinin, üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğinden müteahhitle aralarında yapılan sözleşmeyi feshetme hakkı mevcut. Fakat bu sözleşmeyi feshetme, resmi şekilde noterde yapıldığı için ancak mahkeme kanalıyla, yani dava yoluyla feshi mümkün. Her ne kadar bu şekilde bir fesih yolu öngörülmüşse de mahkemelerin uzun sürmesi, bu taşınmazdan başka taşınmazı olmayan kişilere artı kira yükü getirdiği gibi, sadece bu kira geliri ile geçinen kişilerin uzun yıllar mağdur olmasına yol açmaktaydı. Ayrıca bu durum hızlı bir şekilde dönüştürerek riski en kısa zamanda en aşağı indirmek amacıyla kabul edilen kentsel dönüşümün düzenlendiği 6306 sayılı “Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi” kanununun amacına da aykırı olacaktı.
BU SEBEPLE ÖZELLİKLE BİR ÇOK MÜTEAHHİTİN BATMASI VE ÇOĞU İNŞAATIN YARIM KALMASI VEYA HİÇ BAŞLAMAMASI SEBEBİYLE TAŞINMAZ MALİKLERİNİN FESİH YOLUNDA ÇOK ÖNEMLİ BİR ADIM ATILARAK 4.7.2019 TARİHİNDE 7181 NUMARALI TAPU KANUNU VE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN KABUL EDİLEREK MAHKEME YOLUNA BAŞVURMADAN BELİRLİ ŞARTLARIN VARLIĞI HALİNDE BAKANLIĞA BAŞVURARAK SÖZLEŞMENİN FESHEDİLMESİ İMKANI GETİRMİŞTİR. BU İMKAN İLE ARTIK UZUN MAHKEME SÜRECİ BEKLENMEDEN MALİKLERE İNŞAATA DEVAM ETME İMKANI GETİRİYOR.
Şimdi ise şartlara bakalım:
Öncelikle kat maliklerinin oy birliği ile anlaşma sağlanacak veya 2/3 çoğunluk ile karar alarak kanun uyarınca karara katılmayanların hisselerinin satışı gerçekleştirilmek suretiyle oy birliği sağlanmış olan 6306 sayılı “Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi” kanunu kapsamında bir alan veya parsel olacak.
Bir diğeri ise – ki en önemli şartın bu olduğu kanaatindeyiz- inşaat, müteahhitten kaynaklı bir sebeple başlamamış veya devam etmemiş olacak. Örneğin, taşınmaz malikleri müteahhiti veya elemanını inşaat alanına sokmaz ise burada inşaatın başlamamasının sebebi müteahhit değil, taşınmazın malikleridir. Bu durumda fesih hakkına ilişkin şartlar oluşmamış olacaktır.
Yine aynı şekilde yapım işine müteahhit tarafından 1 yıl içinde hiç başlanmamış olmalı veya belirli seviyede durmuş ve en az 6 aydır projenin bitirilmesini sağlayacak seviyede ekip ve ekipmanın bulunmaması gerekiyor.
En son olarak da kat maliklerinin fesih için çoğunluğun 2/3’ünün karar alması gerekiyor. Bu şartlar mevcut ise kat malikleri artık fesih için mahkemeye gitmek yerine Bakanlığa başvuru yaparak, öncelikle müteahhit tarafından 1 yıl içinde hiç başlanmamış olmalı veya belirli seviyede durmuş ve en az 6 aydır projenin bitirilmesini sağlayacak seviyede ekip ve ekipmanın bulunmadığının tespitini talep ediyor.
Bakanlıkça şartların oluştuğunun tespit edilmesi halinde malikler müteahhite bir ihtar çekerek inşaata devam etmesi veya başlaması için 30 günlük bir süre veriyor ve aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini ihtar ediyor. Bu 30 günlük süre içerisinde başlanmaz veya devam edilmez ise sözleşme AYRI BİR İHTARA GEREK KALMADAN feshedilmiş sayılıyor. Bu getirilen prosedür mahkemece fesih yolundan daha kısa süreceği ve böylelikle taşınmaz maliklerinin mağduriyetini daha kısa zamanda giderileceği aşikar. Fakat burada en önemli olan, müteahhitin taşınmaz maliklerine bir kira desteği sağlaması halinde de bu fesih sebebiyle bu kira bedellerini talep etme hakkı bulunmamakla birlikte, fesih tarihine kadar inşaattın yaptığı bölümlerin ücretini talep etme hakkı her zaman bulunmaktadır.