Hükümet tarafından Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut projesi olarak tanımlanan ‘İlk evim, ilk işyerim’ projesi geçtiğimiz günlerde kamuoyuna tanıtıldı.

Projenin, Türkiye’deki barınma sorununun çözümüne ne oranda katkı sunacağı kadar, son dönemde artan konut satış ve kira fiyatlarını nasıl etkileyeceği de merak konusu.

Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, “yatırımın ülkenin tamamında ev ve kira fiyatlarını düşüreceği gibi vatandaşların konuta ulaşımını da kolaylaştıracağını” söyledi.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum ise “Ev ve kira fiyatları da zaten proje duyulur duyulmaz aşağı gelmeye başladı, düşürecektir” açıklamasını yaptı.

BBC Türkçe gayrimenkul alanındaki uzmanlar ve emlak sektörü temsilcileriyle görüşerek konu hakkındaki fikirlerini sordu.

‘İNŞAAT MALİYETLERİ ARTARKEN GERİLEME BEKLEMEK DOĞRU OLMAZ’

BBC Türkçe’ye konuşan gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, son sosyal konut projesinin konut fiyatları üzerinde büyük bir etkisinin olmayacağı kanısında.

Büyükduman’a göre bunun en önemli nedeni, enflasyonun ve inşaat maliyetlerinin artmayı sürdürmesi.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun verilerine göre inşaat maliyetleri, 2022 yılı Temmuz ayında bir önceki aya göre yüzde 6,46, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 114,74 oranında arttı.

Büyükduman, projenin konut fiyatlarına etkisiyle ilgili “Sınırlı bir etkisi olacaktır” dedikten sonra ekliyor:

“Konut fiyatları üzerinde etkili olan faktörlerden bir tanesi, enflasyon ve inşaat maliyetleri. Dolayısıyla inşaat maliyetleri genel enflasyonla birlikte artmaya devam ettiği müddetçe konut fiyatlarında nominal bir gerileme beklemek doğru olmaz.

“Biz konut fiyatlarının yönünü ölçerken yani teknik tarafta şuna bakıyoruz: Fiyatlar Enflasyona nispetle ne kadar arttı? Eğer enflasyonun üstünde bir artış gösteriyorsa bizim için o zaman artmıştır. Enflasyonun altında bir artış gösteriyorsa reel anlamda gerilemiştir. O zaman ‘Konut fiyatları düşmüştür’ diyoruz. Ben nominal anlamda konut fiyatlarında bir gerileme beklentisini gerçekçi bulmuyorum. Ama bu o artış oranı ılımlı bir hale gelecektir. Daha az bir artış gösterecektir.”

‘PROJE FİYATLARI KESİN ETKİLER, KÖPÜĞÜN GİDECEĞİNİ DÜŞÜNÜYORUZ’

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, projenin “kesinlikle konut fiyatlarını düşüreceğini” savunuyor.

“Bu proje için 500 bin yeni konuttan bahsediyoruz. Bunun yanında vatandaşa tahsis edilecek arsalar olacak. Onun üstüne de bina yapılacak. Ben buradaki konut sayısının 1 milyona kadar çıkacağını tahmin ediyorum çünkü aynı zamanda özel sektörün inşaat firmalarının da bu konuda desteklenmesi söz konusu” diyen Aşa, piyasadaki köpüğün gideceği yorumunu yapıyor:

“Şu andaki piyasadaki en büyük sıkıntı, arz ve talep dengesinin bozuk olması. Talep çok ama inşaat yok. Bu projeyle piyasadan talebin bir kısmının geri çekilmesi, arzın yükselmesi anlamına geliyor. Bu da tabii ki fiyatı etkileyecek. Mevcut fiyatların önümüzdeki yıllarda bu proje hayata geçtikten sonra oldukça gevşeyeceğini ve şu anda piyasada oluşmuş olan köpüğün de gideceğini tahmin ediyoruz.”

Cumhurbaşkanı Erdoğan, projenin 2023-2028 arasındaki beş yıllık süreçte 500 bin sosyal konut, 250 bin konut amaçlı arsa, 50 bin iş yerini hedeflediğini söyledi.

Erdoğan, projenin ilk etabını oluşturan 250 bin sosyal konutu, 100 bin altyapılı konut arsasını ve 10 bin iş yerini ise iki yılda bitirmeyi planladıklarını belirtti.

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Aşa, “Fiyatlara etkinin, şimdiden oluşmasını bekliyor musunuz?” sorusuna “toplumsal psikolojiye” işaret ederek yanıt veriyor:

“Toplumsal bir psikoloji var ve o psikolojiyi şu anda devlet kırmak üzere. Mal sahiplerinin ‘Başka ev yok, bana muhtaçsınız’; müteahhitlerin ‘Ben yapmasam yer bulamazsınız’ gibi (anlayışlarından) psikolojik bir baskı oluştu. Bu olaylar, en azından bunu bile şu anda kırmak üzere ve o da etkili olacak diye düşünüyorum.

“Fiyatlar özellikle ikinci ellerde sebepsiz yere yükseldi. Hiçbir maliyet artışı yok iken, 30 yıllık, 40 yıllık, 50 yıllık binaların fiyatlarının üçe, dörde katladığını gördük. Bunlar tamamen piyasa üstündeki o psikolojik baskıdan oluşuyor. Bunların ben daha ılımlı hale geleceğini düşünüyorum.”

 

‘GAYRİMENKULÜN YATIRIM ARACINA DÖNMÜŞ OLMASI ÇOK FAYDA SAĞLAMAZ’

BBC Türkçe’ye konuşan Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt ise konut fiyat artışında en önemli iki parametrenin insanların gayrimenkule bir yatırım aracı olarak yönelmesi ve stok azlığı olduğunu söylüyor.

Sosyal konut projesini barınma sorununun çözümü açısından faydalı bulduğunu belirten Öğüt, bununla birlikte gayrimenkulün yatırım aracı olmaya devam etmesi nedeniyle fiyatlarda ciddi bir düşüş beklemediğini belirtiyor:

“İnsanlar, paralarının enflasyon karşısında değer kaybetmemesi için enstrümanlar aradılar, kur korumalı mevduat da öyleydi. Parası olan insanlar birden fazla gayrimenkul aldı. Kimisi konut aldı, para azaldığında küçük miktarlarda arsalar, tarlalar alındı. Bir anda talep artınca mal sahipleri de, arz sunanlar da fiyatları yukarı doğru çekmeye başladılar.

“Eğer başka enstrümanlar çıkmış olsaydı yani para bankadaki sistemlerde enflasyon karşısında para kazanır hale gelmiş olsaydı, o zaman insanlar normal mevduata kayacak, bu nedenle de gayrimenkulün değeri düşecek diyebilirdik. Bunu daha ben cesurca söyleyebilirdim ama temeldeki o sorunumuz devam ediyor.”

Öğüt, projenin stok yönünden ise belli bir etkisi olabileceğini ancak bunun ise iki yıl sonra görülebileceğini belirtiyor:

“Stoğa ise etkisi iki sene sonra olacaktır. Bu, stoklarda bir yükselmeye neden olacaktır. Genel fiyatların aşağı inmesi ise ancak şöyle olabilir. Yerel yönetimlerin de çevresine etkileyerek benzer projeleri yapması ve devletin bu projeden verim alıp daha da fazlasını inşa etmesi de bir stok artışına sebep olabilir. Yani zincirleme bir şekilde bunun etkilerini görebiliriz. Bu da olumlu olarak yansıyacaktır piyasaya. Ama şu an, ‘Bunlar bitince fiyatlar çok düşecek’ gibi bir yorum yapmak bence doğru değil.”